Contrato de Locação Comercial
Contrato para aluguel de imóvel não-residencial (loja, escritório, galpão, consultório) com direito a renovação compulsória da ação renovatória.
Preencha os dados
Validação CPF/CNPJ inline · CEP auto-completa endereço · Ctrl+Enter baixa Word
Sobre este documento
O Contrato de Locação Comercial rege o aluguel de imóveis para fins não-residenciais — lojas, escritórios, consultórios, galpões, depósitos, salas comerciais, espaços em shoppings. É regulado pelo Capítulo II da Lei nº 8.245/91, que tem regras distintas da locação residencial.
A principal especificidade é o direito à ação renovatória (Art. 51): preenchidos certos requisitos, o locatário pode forçar a renovação do contrato judicialmente — proteção fundamental ao fundo de comércio. Esse direito não existe na locação residencial.
O contrato comercial também admite luvas (pagamento pela cessão do ponto), tem regime mais flexível de garantias (incluindo fiança bancária e carta de seguro empresarial) e permite cláusulas de exclusividade de ramo e restrição de concorrência.
Quando usar
- Aluguel de loja em rua comercial ou galeria
- Aluguel de sala em edifício comercial
- Aluguel de galpão para estoque, indústria ou logística
- Aluguel de consultório médico, dentário ou jurídico
- Aluguel de espaço em coworking (com cláusulas específicas)
- Aluguel de escritório por MEI ou microempresa
- Renovação de contrato comercial em ramo de comércio
- Locação por holding patrimonial a empresa do grupo
Passo a passo
-
1
Confira se o LOCATÁRIO é pessoa jurídica regular
Solicite Contrato Social atualizado, comprovante de CNPJ, certidões negativas. CNPJ inativo é causa de recusa
-
2
Defina destinação ESPECÍFICA
Não basta colocar 'comércio' — defina o ramo (ex: 'venda de calçados femininos'). A renovatória depende do mesmo ramo por 3 anos
-
3
Negocie LUVAS quando há ponto valorizado
Em ruas comerciais de alta circulação ou pontos consagrados, luvas são pagamento legítimo pela cessão do ponto. Devem constar do contrato
-
4
Combine prazo de 60 meses (5 anos) ou mais
Esse é o mínimo legal para ter direito à renovatória. Prazos menores tiram o principal direito do locatário comercial
-
5
Escolha índice de reajuste alinhado ao setor
IGPM costuma subir mais que IPCA — locatário prefere IPCA; locador prefere IGPM. IPC-Fipe é alternativa intermediária
-
6
Estabeleça garantia compatível com o porte
Para empresas de pequeno porte: fiador + caução. Para médias e grandes: fiança bancária ou seguro empresarial
-
7
Esclareça quem paga IPTU e condomínio
Por padrão em locação não residencial, IPTU é do locatário (cláusula expressa). Condomínio ordinário também
-
8
Regule as benfeitorias com clareza
Reformas estéticas, fachada e instalações elétricas comuns são do locatário. Tubulação, telhado, estrutura: do locador
-
9
Faça vistoria detalhada com laudo técnico
Em imóveis comerciais a vistoria é mais técnica: hidráulica, elétrica, ar-condicionado, alvarás, AVCB
Erros comuns a evitar
- × Prazo abaixo de 5 anos: perde direito à renovatória
- × Destinação genérica ('comércio'): impede comprovar o mesmo ramo por 3 anos
- × Cobrar luvas sem citá-las no contrato: vira aluguel disfarçado
- × Ignorar AVCB e alvarás: pode interditar o imóvel logo no início
- × Não definir IPTU expressamente como do locatário: presume do locador
- × Cláusula proibindo mudança de razão social ou controle acionário
- × Não exigir certidões da empresa locatária: risco de insolvência durante a locação
- × Confundir locação com cessão de uso ou contrato de cessão de ponto (regimes diferentes)
- × Não regular obras estruturais necessárias para o ramo (precisa autorização do locador)
Base legal
Perguntas frequentes
É a ação judicial que o locatário comercial pode propor para forçar a renovação do contrato por igual prazo. Exige: contrato escrito, prazo determinado, 5 anos ininterruptos de contrato (somando aditivos), 3 anos no mesmo ramo. Deve ser ajuizada entre 12 e 6 meses antes do término. Sem renovatória, locador retoma o imóvel ao fim do prazo (Art. 51 Lei 8.245/91).
Sim, na contratação inicial — são valores pagos pela cessão do ponto comercial. Diferentes do aluguel, não são restituíveis nem amortizáveis. Em renovações compulsórias (renovatória), é ilegal cobrar luvas (Art. 45 Lei 8.245/91).
Na locação não residencial, é prática consagrada o IPTU ser do locatário — mas precisa cláusula expressa. Sem cláusula, presume-se do locador. Idem para taxas extras de condomínio.
Só com autorização escrita do locador. Mudança não autorizada é causa de rescisão. Mesmo com autorização, se mudar o ramo, perde direito à renovatória (precisa 3 anos no mesmo ramo).
(1) Caução de até 3 aluguéis em dinheiro ou imóvel; (2) Fiador pessoa física com renda 3x o aluguel; (3) Fiador pessoa jurídica com balanço sólido; (4) Seguro-fiança empresarial (Porto, BB Seguros, etc); (5) Carta-fiança bancária. Não pode cumular garantias (Art. 37 Lei 8.245/91).
Sim, mediante notificação com 30 dias de antecedência, salvo se o locatário propôs ação renovatória (Art. 56 Lei 8.245/91). Esse é o regime da chamada 'denúncia vazia' — comum em comerciais.
Só com autorização escrita. Cessão parcial (subconcessão) é comum em galpões grandes ou consultórios compartilhados — sempre formalizar via aditivo.
A partir do 1º dia: multa 10% + juros 1% ao mês + correção. Após 30 dias: ação de despejo por falta de pagamento (Art. 9º). Em locação comercial, a urgência tende a ser maior — locatários comerciais raramente conseguem 'purgar' o despejo se já tiveram outras inadimplências.
Para imóvel comercial, é comum o contrato autorizar adaptações estéticas e funcionais — mas elétrica deve respeitar capacidade, e estrutura externa pode precisar autorização do condomínio e da prefeitura.
O novo proprietário deve respeitar o contrato vigente se ele tiver: (1) prazo determinado, (2) cláusula de vigência em caso de alienação, e (3) registro do contrato em cartório de imóveis. Sem esses 3 requisitos, o comprador pode denunciar o contrato em 90 dias (Art. 8º Lei 8.245/91).
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Quer documentos ilimitados?
Premium R$ 9,90/mês: sem limites, histórico permanente, pastas, marca branca e geração em lote.
Conhecer Premium →Documentos que você vai precisar
- ▸ CNPJ do locatário
- ▸ Contrato Social consolidado
- ▸ Comprovante de domicílio fiscal
- ▸ Balanço patrimonial dos últimos 2 anos (locações grandes)
- ▸ Certidões negativas (Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista)
- ▸ CPF/RG do sócio que assina
- ▸ Procuração se quem assina não é sócio
- ▸ Comprovante de habilite-se do imóvel para o ramo (alvará)
- ▸ AVCB válido (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
🔗 Continue navegando
Ver categoria →Dúvida jurídica?
Modelo não substitui orientação jurídica para casos específicos. Para dúvidas mais complexas, consulte um advogado de confiança.
Conversar com advogado parceiro →Limite atingido
Você usou seus 5 documentos desta hora.