Contrato de Compra e Venda de Imóvel 'de Gaveta'
Compra de imóvel ainda em financiamento ou inventário, sem escritura definitiva imediata. Documenta a relação 'na gaveta' com os cuidados jurídicos.
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Sobre este documento
A Compra de Imóvel 'de Gaveta' é uma prática brasileira para situações onde a transferência imediata da propriedade não é possível: (a) imóvel financiado (banco é proprietário fiduciário); (b) imóvel em inventário (espólio não partilhado); (c) documentação incompleta; (d) habite-se pendente; ou (e) outros impedimentos legais.
RISCOS: o comprador 'de gaveta' não é proprietário legal — só tem direito pessoal contra o vendedor. Riscos típicos: (1) vendedor pode vender pra outro; (2) banco pode retomar imóvel se vendedor parar de pagar; (3) credores do vendedor podem penhorar; (4) herdeiros podem reivindicar; (5) divórcio do vendedor pode complicar.
PROTEÇÕES: registrar o compromisso no Cartório de Imóveis (dá direito à adjudicação compulsória), pagar via depósito identificado, manter testemunhas, prever multas pesadas para descumprimento. Mesmo assim, sempre que possível, prefira compra com regularização imediata.
Quando usar
- Compra de imóvel ainda em financiamento (Caixa, BB, etc) sem condições de quitação
- Aquisição em inventário não concluído (espólio aberto)
- Imóvel da construtora antes do habite-se
- Imóvel com documentação em regularização (averbação pendente)
- Compra com financiamento que não pode ser transferido (FGTS já usado)
- Aquisição com correções estruturais pendentes
- Compra entre familiares com aspectos sucessórios complexos
- Imóvel com posse desde longa data mas sem matrícula regular
Passo a passo
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1
Confirme a NATUREZA do impedimento
Financiado? Inventário? Falta habite-se? Documentação? Cada caso tem riscos diferentes. Conheça antes de comprar
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2
Verifique a real titularidade
Quem vende é REALMENTE o dono na matrícula? Vendedor que comprou 'de gaveta' antes não tem como vender — só sabe o cartório
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3
Avalie o tempo até regularização
Financiamento de 30 anos: muito risco. Inventário: 1-3 anos típico. Habite-se: meses. Decida se aceita esperar
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4
Registre o compromisso no Cartório de Imóveis
Custo baixo (R$ 100-300), proteção alta. Garante prioridade contra terceiros e direito à adjudicação
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5
Pague via depósito identificado
Conta-corrente do vendedor (não PIX para terceiro), TED com identificação. Rastreabilidade essencial
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6
Reconheça firmas e use testemunhas
Firma reconhecida no cartório de notas. 2 testemunhas obrigatórias para força executiva (Art. 784 V CPC)
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7
Acompanhe o financiamento/inventário
Solicite comprovantes mensais de pagamento do financiamento. No inventário: cópia dos andamentos processuais
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8
Tenha multas robustas
Devolução em dobro + multa de 50% protege contra descumprimento. Sem multa, vendedor pode ter incentivo a desistir
Erros comuns a evitar
- × Não registrar o compromisso: vendedor pode vender pra outro
- × Pagar em dinheiro vivo sem comprovante: sem prova
- × Acreditar em vendedor sem verificar matrícula: comprar de quem não é dono
- × Comprar gaveta de imóvel financiado e o vendedor para de pagar: banco retoma
- × Não acompanhar inventário: pode demorar décadas
- × Aceitar 'só tem essa pequena pendência' sem detalhar: pendência pode bloquear venda definitiva
- × Vendedor casado sem cônjuge anuente: anulação possível
- × Falta de multa pesada: vendedor não cumpre porque é barato
Base legal
Perguntas frequentes
O vendedor pode vender o imóvel A OUTRO comprador (que regularizou) — esse novo comprador, registrado no cartório, terá direito ao imóvel. Você fica apenas com direito de indenização contra o vendedor. Por isso registre o compromisso!
Não exatamente — usucapião é contra o real proprietário. Em imóvel de gaveta, você sabe quem é o dono e ele consentiu. O caminho é: regularização + escritura. Em caso extremo de vendedor desaparecer, ação ordinária de obrigação de fazer é o caminho.
Não. FGTS exige escritura registrada em nome do comprador no momento da liberação. Em gaveta, não há ainda transferência. Só após regularização.
Inclua cláusula que permite a você pagar diretamente o banco em caso de inadimplência do vendedor (descontando do saldo a pagar a ele). Acompanhe mensalmente. Documente. Em última instância, judicial.
Imóvel entra em inventário, herdeiros assumem obrigações. Inclua cláusula vinculando herdeiros. Possessão pode ficar contestada — habilite-se no inventário como credor.
IPTU é da matrícula — em nome do vendedor formalmente. Mas comprador que está na posse arca de fato (combine no contrato). Atrasos podem gerar penhora — proteja-se contratualmente.
Pode CEDER o compromisso, sim. Vendedor original deve consentir (alguns contratos vedam). É uma cessão de direitos — formaliza-se em escritura ou particular.
Depende. Vantagens: preço menor (15-30% abaixo do mercado pelos riscos), acesso a imóveis indisponíveis no mercado regular. Desvantagens: risco alto, demora na regularização, dificuldade de financiar reformas. Avalie caso a caso.
Sim. Imóvel sem matrícula (ocupação antiga sem registro), com problemas estruturais de documentação, situação fundiária complexa — pode ser impossível de escriturar. Investigue antes.
Cessão de Compromisso é mais formal: você assume o lugar do vendedor no compromisso original com a construtora/vendedor anterior. Gaveta é informal: vendedor mantém o nome no compromisso original e você só tem contrato com ele.
Alternativas a este modelo
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- ▸ RG/CPF/comprovante de residência das partes
- ▸ Matrícula atualizada (se houver)
- ▸ Contrato de financiamento (se financiado)
- ▸ Comprovantes de quitação parcial
- ▸ Certidão do inventário (se espólio)
- ▸ Certidões pessoais do vendedor
- ▸ Comprovantes de pagamento das parcelas anteriores
- ▸ Recibos de pagamento do sinal/parcelas
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