Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Compra e venda de imóvel urbano (casa, apartamento, sala comercial) entre particulares. Compromisso de transferência que precede a escritura pública.
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Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel entre particulares é, na verdade, um compromisso de compra e venda — o documento que antecede a escritura pública definitiva. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, o Art. 108 do CC exige escritura pública para validade. Compromisso particular tem força obrigacional, mas não transfere propriedade — só o registro no cartório de imóveis transfere.
Esse compromisso particular é fundamental por três razões: (1) fixa o preço, condições e prazos; (2) permite ao comprador buscar financiamento, conferir documentação, planejar a mudança; (3) com registro no Cartório de Imóveis, dá direito à adjudicação compulsória — se o vendedor se arrepender ou tentar vender a outro, o comprador pode forçar a transferência judicialmente.
Documentação obrigatória: certidões pessoais (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil, ações de família), certidões do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, condomínio, certidão negativa de ônus reais). Sem essas certidões em dia, financiamento bancário é impossível.
Quando usar
- Compra de apartamento direto com o vendedor (sem imobiliária)
- Compra de casa em condomínio fechado
- Compra de sala comercial em prédio empresarial
- Aquisição de imóvel para investimento ou aluguel
- Compra com FGTS + financiamento bancário (Caixa, BB, Itaú)
- Compromisso antes da escritura definitiva (durante negociação de financiamento)
- Compra de imóvel em construção (na planta)
- Aquisição via venda direta entre familiares
Passo a passo
-
1
Confirme matrícula atualizada
Vá ao Cartório de Imóveis com endereço completo. Peça matrícula com averbações dos últimos 20 anos. Verifique: proprietários, ônus, hipotecas, ações em andamento
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2
Solicite certidões do vendedor
Pessoal (federal, estadual, municipal, trabalhista), civil, ações de família, criminal. Custo: R$ 50-200 por certidão. Demora 1-7 dias
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3
Pesquise débitos do imóvel
IPTU (prefeitura), condomínio (administradora), ações (TJ). Comprador pode assumir dívidas se não verificar
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4
Negocie preço e forma de pagamento
Sinal típico: 5-20% do valor total. Saldo via FGTS, financiamento, parcelado. Sem sinal, vendedor pode desistir sem ônus
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5
Defina quem paga ITBI, escritura e registro
Padrão: comprador (mas é negociável). ITBI: ~2-3% do valor. Escritura: R$ 1.000-3.000. Registro: ~1% do valor
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6
Faça vistoria conjunta antes da entrega
Estado do imóvel, pintura, instalações, móveis embutidos inclusos. Fotografe tudo. Vícios aparentes não cobráveis depois
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7
Registre o compromisso no Cartório de Imóveis
Custa pouco (R$ 100-300). Dá direito à adjudicação compulsória — comprador 'reserva' o imóvel
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8
Marque a escritura definitiva e registro
Após quitação, escritura pública em cartório de notas + registro no cartório de imóveis. Só com registro = propriedade efetivada
Erros comuns a evitar
- × Não conferir matrícula: comprar imóvel com penhora ou hipoteca
- × Não exigir certidões pessoais do vendedor: passivo trabalhista pode penhorar o imóvel após venda
- × Não verificar IPTU/condomínio em aberto: dívida passa ao novo dono
- × Não fazer vistoria: defeito alegado depois sem prova
- × Não registrar o compromisso: vendedor pode vender pra outro
- × Esquecer ITBI: prefeitura cobra multa, escritura travada
- × Não exigir habite-se em imóvel novo: imóvel pode ser interditado
- × Vendedor casado sem anuência do cônjuge: compra anulável (Art. 1.647 CC)
Base legal
Perguntas frequentes
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, NÃO. É apenas um compromisso que obriga as partes. A propriedade só transfere com escritura pública lavrada em cartório de notas + registro no cartório de imóveis (Art. 108 e 1.227 CC).
Padrão de mercado: 5-20% do valor total. Sinal alto demonstra seriedade do comprador. Em caso de desistência do comprador, perde o sinal; do vendedor, devolve em dobro.
Imposto municipal de 2-3% sobre o valor venal ou de transação (o maior). Em SP: 3%. Em RJ: 2%. Em capitais menores: 1,5-2%. Sem pagar, escritura trava.
Cônjuge precisa anuir, exceto em separação total de bens. Sem anuência: compra é anulável até 2 anos após dissolução do casamento (Art. 1.649 CC). Inclua cônjuge no contrato.
Sim, se: (a) imóvel residencial; (b) único imóvel; (c) você nunca usou FGTS para compra; (d) imóvel até R$ 1,5 milhão; (e) você trabalhou 3+ anos CLT. Limite: 80-100% do FGTS pode ser usado.
Compra na planta — compromisso com construtora, pagamento parcelado durante obra (geralmente 24-48 meses), entrega das chaves após habite-se. Risco principal: atraso ou falência da construtora. Verifique reputação.
Por costume regional, comprador. Em SP, geralmente vendedor (5-6% sobre o valor). Em outros lugares, varia. Sempre conste no contrato quem paga e quanto.
Em geral, financiamento é quitado na escritura (com FGTS, financiamento novo do comprador, recursos próprios). Continuar com financiamento existente é raro — exige autorização do banco.
Se compromisso é IRREVOGÁVEL e está registrado: comprador pode adjudicação compulsória (Decreto-Lei 58/37) — judicialmente, força transferência. Sem registro: apenas devolução em dobro do sinal.
Vendedor pode dever IR sobre ganho de capital (15% a 22,5% sobre o lucro). Isenções: (a) único imóvel residencial até R$ 440.000 (1x a cada 5 anos); (b) venda de residencial seguida de outra compra em 180 dias; (c) imóvel adquirido antes de 1969.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Matrícula atualizada do imóvel (CRI)
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão de IPTU
- ▸ Certidão negativa de débitos de condomínio
- ▸ Certidões pessoais do vendedor (Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista, Cível, Família, Criminal)
- ▸ Certidão de casamento (se casado)
- ▸ RG, CPF, comprovante de residência das partes
- ▸ Comprovante de financiamento aprovado (se aplicável)
- ▸ Habite-se ou Carta de Habite-se (imóvel novo)
- ▸ Convenção de condomínio e regulamento (se em prédio)
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