Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural
Compra e venda de imóvel rural — sítio, fazenda, chácara, terreno produtivo. Verifica INCRA, georreferenciamento, reserva legal, ITR.
Preencha os dados
Validação CPF/CNPJ inline · CEP auto-completa endereço · Ctrl+Enter baixa Word
Sobre este documento
O Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural tem complexidade adicional em relação a imóveis urbanos. Envolve três sistemas cadastrais: (1) Cartório de Imóveis (matrícula e escritura); (2) INCRA (CCIR — Cadastro de Imóvel Rural); (3) Receita Federal (NIRF — para fins de ITR).
Pontos críticos: georreferenciamento obrigatório para imóveis acima de 100 hectares (Lei 10.267/01 — prazos progressivos para todas as áreas); Reserva Legal de no mínimo 20% (Amazônia: 80%; Cerrado em estado amazônico: 35%) averbada na matrícula; Cadastro Ambiental Rural (CAR) ativo; passivos trabalhistas de empregados rurais (CLT rural).
Direito de preferência: arrendatário ou parceiro rural tem direito de preferência na compra (Estatuto da Terra). Se houver, deve renunciar formalmente antes da venda — caso contrário, ele pode anular a venda em até 6 meses, mediante depósito do preço pago.
Quando usar
- Compra de fazenda produtiva (soja, milho, gado)
- Aquisição de sítio para lazer ou produção orgânica
- Compra de chácara em loteamento rural
- Aquisição de área para reflorestamento ou turismo rural
- Compra entre familiares (com inventário aberto, cuidado especial)
- Aquisição de pequena propriedade (até 4 módulos fiscais)
- Compra para projeto agropecuário com Pronaf
- Aquisição de área para construção de condomínio rural
Passo a passo
-
1
Confira matrícula com averbações
Cartório de Imóveis: matrícula atualizada com averbações dos últimos 20 anos. Veja: proprietário atual, ônus, hipotecas, Reserva Legal averbada
-
2
Solicite CCIR (INCRA)
Vendedor solicita ao INCRA gratuitamente. Comprovam: cadastro válido, módulos fiscais, classificação (pequena, média, grande propriedade)
-
3
Verifique NIRF e ITR pago
Receita Federal: situação do ITR. Atrasos = passivo. Imóveis pequenos têm isenção
-
4
Confira CAR (Cadastro Ambiental Rural)
Sistema CAR online: vê reserva legal, APPs, situação ambiental. Sem CAR ativo, não há regularização ambiental
-
5
Solicite georreferenciamento
Obrigatório para áreas acima de 100 ha (prazos progressivos para todas). Sem georreferenciamento, INCRA não certifica e venda fica em pendência
-
6
Verifique arrendamento/parceria
Se houver contrato rural atual, arrendatário/parceiro tem direito de preferência (Estatuto da Terra). Renúncia formal obrigatória
-
7
Visita pessoal ao imóvel
Veja área, benfeitorias, cercas, açudes, qualidade da terra, acesso, vizinhos. Nunca compre só pelos mapas
-
8
Negocie posse das culturas em pé e semoventes
Culturas plantadas, gado, máquinas: tratamento separado. Inclua ou exclua expressamente
Erros comuns a evitar
- × Não verificar arrendatário/parceiro: direito de preferência ignorado anula venda
- × Comprar sem CCIR atualizado: cadastro INCRA fica desatualizado
- × Ignorar passivo ambiental: comprador herda dívida com IBAMA
- × Não confirmar Reserva Legal averbada: passivo de regularização superior a 50% do valor
- × Adquirir sem georreferenciamento (acima de 100 ha): pendência permanente
- × Não pesquisar processo trabalhista: trabalhadores rurais podem penhorar fazenda
- × Aceitar 'área aproximada' sem laudo: divergência entre matrícula e realidade
- × Esquecer cônjuge vendedor: anulação de compra (Art. 1.649 CC)
Base legal
Perguntas frequentes
Sim, qualquer pessoa pode adquirir. Estrangeiros têm restrições (Lei 5.709/71 — limitação por município, autorização do INCRA para áreas grandes). Brasileiros não residentes em zona rural compram normalmente.
Unidade de medida que varia por município. Define o porte: até 4 módulos fiscais = pequena propriedade; 4-15 = média; acima = grande. Em SP varia de 5-30 ha. No Norte pode ser 70 ha. Define direitos a Pronaf e regras especiais.
Sim, em qualquer área (Lei 12.651/12). Percentual varia: Amazônia legal = 80%; Cerrado em estado amazônico = 35%; demais regiões = 20%. CAR comprova regularização.
Anual, federal. Calculado sobre área não-utilizada + grau de utilização. Aliquota progressiva (0,03% a 20%). Bem manejado e pequeno: muitas vezes isento. Áreas grandes mal-utilizadas: pagam mais.
Sim, se for pequeno produtor (DAP — Declaração de Aptidão ao Pronaf). Pronaf-A, B, V conforme caso. Taxa subsidiada (3-7% ao ano). Banco do Brasil, Banrisul, cooperativas de crédito rural.
Arrendatário rural tem direito de comprar nas mesmas condições oferecidas a outro. Vendedor deve notificá-lo formalmente. Sem notificação: arrendatário pode pleitear adjudicação em 6 meses (depositando o valor).
Sim, mesmo regime. Mas: se não houver atividade rural caracterizada, ITR pode ser maior (grau de utilização = 0). Ambientalmente, sem produção: Reserva Legal mais simples de cumprir.
Sim. Trabalhadores rurais podem penhorar a propriedade por dívidas trabalhistas. Antes de comprar: solicite certidões trabalhistas, declaração de inexistência de empregados, anuência de empregados atuais (rescisão contratual prévia).
Sim, mas atenção a restrições. Loteamento rural requer aprovação do INCRA (Instrução Normativa 17-B). Sem aprovação = clandestino. Para condomínio puro (uso compartilhado de área): outras regras.
Separados do imóvel. Inclua ou exclua expressamente. Inclusos: parte do preço total. Excluídos: vendedor leva. Bens semoventes (animais) e móveis (tratores) têm regime diferente do imóvel.
Alternativas a este modelo
Você também pode gostar
Quer documentos ilimitados?
Premium R$ 9,90/mês: sem limites, histórico permanente, pastas, marca branca e geração em lote.
Conhecer Premium →Documentos que você vai precisar
- ▸ Matrícula atualizada (CRI)
- ▸ CCIR atualizado (INCRA — gratuito)
- ▸ Comprovante de NIRF e ITR (Receita Federal)
- ▸ Cadastro Ambiental Rural (CAR)
- ▸ Certidões pessoais (federal, estadual, municipal, trabalhista, civil, criminal)
- ▸ Certidão de débitos do FUNRURAL
- ▸ Levantamento topográfico georreferenciado (acima de 100 ha)
- ▸ Planta de localização
- ▸ Memorial descritivo
- ▸ Certidão negativa ambiental (IBAMA)
- ▸ Comprovante de regularização da Reserva Legal
🔗 Continue navegando
Ver categoria →Dúvida jurídica?
Modelo não substitui orientação jurídica para casos específicos. Para dúvidas mais complexas, consulte um advogado de confiança.
Conversar com advogado parceiro →Limite atingido
Você usou seus 5 documentos desta hora.