Contrato de Doação de Terreno: Modelo Grátis [Lote, Rural, 2026]

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Descrição completa (conforme matrícula) *

Valor venal/de mercado (R$) *

Cláusulas restritivas *

Encargo/Condição (opcional)

Quem paga ITCMD *

Cidade *

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Sobre este documento

A Doação de Terreno segue o mesmo regime jurídico da doação de imóvel construído (Arts. 538-564 CC), com particularidades específicas: para terrenos urbanos, verifique zoneamento; para terrenos rurais, atenção a INCRA, CCIR, georreferenciamento.

Cenários comuns:

Pais doando terreno para filhos construírem — comum em loteamentos familiares
Avós doando para netos — pulando geração para reduzir ITCMD futuro
Doação de pequena propriedade rural a parente — sucessão familiar com proteção
Doação a instituição religiosa ou filantrópica — terreno para construção de igreja, escola, abrigo

Doação de terreno tem ITCMD menor que de imóvel construído (valor menor) mas as cláusulas restritivas (inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade) protegem da mesma forma.

Quando usar

Pais doando terreno em loteamento para filho construir
Avós doando para netos antes de doar para os pais (pulando geração)
Doação de área rural para filho que vai trabalhar a terra
Doação de terreno para instituição religiosa ou social construir
Reorganização patrimonial em família grande
Doação entre cônjuges (raro, mas possível em regime de separação)
Doação de lote em condomínio fechado
Doação de terreno para empresa familiar (com cuidados tributários)

Passo a passo

1

Verifique a matrícula

Cartório de Imóveis: matrícula atualizada, sem ônus, sem hipoteca, sem penhora. Confira proprietário, dimensões, confrontações
2

Calcule ITCMD

Sobre valor venal ou de mercado (o maior). SP: 4%; RJ: 4%; MG: 5%. Pode ter desconto para descendente direto. Pague antes da escritura
3

Decida cláusulas restritivas

Para filhos jovens: as três cláusulas (inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade). Proteção contra divórcio, dívidas, venda precoce
4

Para terreno rural: providencie CCIR e CAR

INCRA + Cadastro Ambiental Rural. Sem eles, transferência pode ser bloqueada
5

Verifique anuência do cônjuge

Obrigatória em regime de comunhão (parcial ou universal). Sem anuência, doação é anulável
6

Lavre escritura em Cartório de Notas

Obrigatória para imóveis acima de 30 SM. Custo: 1-3% do valor
7

Registre no Cartório de Imóveis

Só com registro o donatário vira proprietário legal. Custo: ~1%
8

Comunique o INCRA (se rural)

Recadastramento CCIR após transferência. Sem comunicar, donatário fica com cadastro do doador

Perguntas frequentes

Para terreno rural acima de 100 hectares: georreferenciamento é exigido para registro. Sem ele, a transferência fica em pendência. Para terrenos urbanos, geralmente desnecessário.

Sim, com aceitação dos pais/tutor. Imóvel fica em nome do menor com restrições — pais administram até a maioridade. Para venda antes dos 18: autorização judicial.

Não livremente. Banco tem alienação fiduciária — você não é proprietário pleno. Precisa quitar o financiamento ou obter anuência do banco (raro). Caso contrário, doação é inválida.

Depende do estado. SP: alíquota única 4%. MG: 3-5% (varia por valor). RS: alíquotas progressivas 3-6%. Alguns estados dão desconto para descendente direto. Verifique tabela do seu estado.

Em alguns estados, doações para entidades sem fins lucrativos com certificação têm isenção ou alíquota reduzida. Cada estado tem norma própria. Consulte Procuradoria estadual.

Sim, mas exige DESMEMBRAMENTO prévio — divisão do lote em dois ou mais. Cada parte fica com matrícula própria. Processo custoso (R$ 3-10 mil) mas necessário.

Doação onde o donatário tem uma obrigação a cumprir (ex: 'cuidar do doador na velhice', 'construir residência em 5 anos', 'usar para fins X'). Descumprimento pode levar à revogação da doação (Art. 555 CC).

Terrenos em loteamento sem aprovação da prefeitura (clandestino) podem não ter título registrável. Doação seria de POSSE, não de propriedade. Comprador (donatário) terá dificuldade de regularizar.