Contrato de Doação de Imóvel
Doação gratuita de imóvel (casa, apartamento, terreno) com ou sem reserva de usufruto. Define ITCMD, cláusulas restritivas e proteção do donatário.
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Sobre este documento
A Doação de Imóvel é o ato gratuito pelo qual uma pessoa transfere propriedade de imóvel a outra. Regulada pelos Arts. 538 a 564 do Código Civil, é frequentemente usada em planejamento sucessório — distribuição patrimonial em vida para evitar inventário caro e demorado.
Cuidados essenciais:
- ITCMD (estadual, 1-8% conforme estado) é tributo essencial — sem pagar, escritura trava
- Legítima dos herdeiros necessários (50% do patrimônio reservado aos descendentes — Art. 1.846 CC). Doar mais que a parte disponível pode ser reduzido após morte
- Anuência do cônjuge obrigatória (exceto separação total de bens) — Art. 1.647 CC
- Escritura pública obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (Art. 108)
Reserva de usufruto é estratégia comum: doador transfere a propriedade ao filho mas mantém uso vitalício. Filho fica como 'dono no papel' mas pais continuam morando. ITCMD pago apenas uma vez (na doação inicial).
Cláusulas restritivas protegem o donatário: inalienabilidade (não pode vender), incomunicabilidade (não entra na meação em divórcio), impenhorabilidade (não pode ser penhorado). As três juntas dão proteção máxima.
Quando usar
- Pai/mãe doando imóvel ao filho (planejamento sucessório)
- Avô(ó) doando imóvel ao neto (pulando geração)
- Doação entre irmãos por motivos específicos
- Doação a fundação ou instituição filantrópica
- Adiantamento de herança (doação aos descendentes em vida)
- Reorganização patrimonial em casamento (com pacto antenupcial)
- Doação a entidade religiosa ou social
- Cessão a ex-cônjuge por acordo (parte do divórcio)
Passo a passo
-
1
Verifique a parte disponível
Se há herdeiros necessários (filhos, pais, cônjuge), apenas 50% do patrimônio total pode ser doado livremente. Mais que isso pode ser reduzido depois
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2
Calcule o ITCMD com antecedência
Alíquota varia: SP 4%, RJ 4%, MG 5%, RS 4-6% (progressivo). Sobre valor venal ou de mercado (o maior). Pagamento prévio à escritura
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3
Decida sobre reserva de usufruto
Manter uso vitalício: protege o doador (não fica sem onde morar). Doação plena: donatário tem total controle desde o início
-
4
Escolha cláusulas restritivas
Inalienabilidade (não vende), incomunicabilidade (não entra em divórcio), impenhorabilidade (proteção contra credores). As três juntas = máxima proteção
-
5
Verifique anuência do cônjuge
Cônjuge precisa anuir (exceto separação total). Sem anuência, doação é anulável até 2 anos após divórcio (Art. 1.649 CC)
-
6
Solicite certidões necessárias
Certidões pessoais do doador (cível, criminal, federal, estadual, municipal, trabalhista). Sem elas, cartório não lavra escritura
-
7
Lavre escritura pública em Cartório de Notas
Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Custo: 1-3% do valor (varia por estado e por cartório)
-
8
Registre no Cartório de Imóveis
Após escritura, registro na matrícula do imóvel (mesmo cartório onde estava). Custo: ~1% do valor
Erros comuns a evitar
- × Doar 100% do patrimônio quando há herdeiros necessários: redução posterior
- × Esquecer ITCMD: escritura travada, multa, juros
- × Não anuência do cônjuge: anulabilidade
- × Doação plena para filhos menores sem cláusulas: filho de 18 anos vende o imóvel
- × Não escolher cláusulas restritivas: imóvel pode ser perdido em divórcio do donatário
- × Doar sem reserva de usufruto quando precisa morar: arrependimento depois
- × Esquecer testemunhas: enfraquece o documento
- × Doação que ultrapassa a parte disponível: ação de redução após morte
Base legal
Perguntas frequentes
Custos típicos: (1) ITCMD: 2-8% do valor venal (varia por estado); (2) Escritura: 1-3% (cartório de notas); (3) Registro: ~1% (cartório de imóveis). Total: 4-12% do valor do imóvel. Doação para descendente em alguns estados tem desconto no ITCMD.
Não livremente. Causas de revogação: (1) Ingratidão do donatário (agressão, recusa de alimentos quando devidos, atentado contra a vida do doador); (2) Inadimplemento de encargo. Demais casos: doação é definitiva.
Sim. Após morte do doador, herdeiros necessários (descendentes, ascendentes, cônjuge) podem propor ação de redução de doações que tenham ultrapassado a parte disponível (50% do patrimônio total na data da doação). Prazo: 10 anos.
Doador transfere ao filho a NUA PROPRIEDADE (papel) mas mantém o USUFRUTO (uso). Continua morando, recebe aluguel se alugar, paga IPTU. Com a morte do doador, usufruto se extingue automaticamente e filho consolida propriedade plena. Sem novo ITCMD.
Pais ou tutor representam o menor na aceitação. Imóvel fica em nome do menor com restrições: pais administram até maioridade. Para vender antes dos 18, precisa autorização judicial.
Sim, mas só com autorização judicial em casos extremos (necessidade comprovada — saúde, idade avançada do donatário). Sem autorização, venda é anulável.
Na DOAÇÃO (em vida) — paga-se 1 vez ao fazer a transferência. Em testamento (transmissão causa mortis): paga após a morte, no inventário. Ambos são ITCMD, mas momentos diferentes.
Mesmo regime — escritura, ITCMD, registro. Atenção: se ainda casado, precisa anuência do atual cônjuge (se aplicável). Comum em divórcios consensuais com partilha modificada.
Apenas se houver INGRATIDÃO comprovada (Art. 557 CC): tentativa contra a vida, ofensa física grave, calúnia, recusa de alimentos quando devido. 'Sumir' ou 'não dar atenção' não é ingratidão jurídica.
Em comunhão parcial/universal: dependendo das circunstâncias e cláusulas, sim. Solução: cláusula de INCOMUNICABILIDADE expressa na doação — o bem fica restrito ao donatário, não comunica com o cônjuge.
Alternativas a este modelo
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- ▸ Matrícula atualizada do imóvel
- ▸ Certidão negativa de ônus reais
- ▸ Certidão de IPTU em dia
- ▸ Certidões pessoais do doador (Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista, Cível, Criminal)
- ▸ RG, CPF, comprovante de residência das partes
- ▸ Certidão de casamento do doador (se casado)
- ▸ Comprovante de pagamento do ITCMD
- ▸ Declaração de inexistência de outros herdeiros necessários (quando aplicável)
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